પ્રેરણા પ્રભાકર દ્વારા
તાજેતરમાં એક કાર્યક્રમમાં વડાપ્રધાન ડો નરેન્દ્ર મોદી ના સિત્તેર હજાર લાભાર્થીઓને ચાવીઓ આપી પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના – શહેરી (PMAY-U) ઉત્તર પ્રદેશમાં. જો કે તે આવકારદાયક અને ખૂબ જ જરૂરી પગલું છે, PMAY-U હેઠળ ડિલિવરીની એકંદર ગતિ થોડી ધીમી રહી છે. 11 ઓક્ટોબર, 2021 સુધીમાં, 114 લાખ મંજૂર મકાનોમાંથી માત્ર 50% જ પૂર્ણ થયા છે. પ્રક્રિયામાં, ₹97,000 કરોડનો ખર્ચ થઈ ચૂક્યો છે.
આ સમયે, ભારતમાં આંતરિક આવાસ સમસ્યાને ઉકેલવામાં આ યોજનાના યોગદાન વિશે વિચારવું આવશ્યક છે. ઘણા લોકો માટે પૂછવું સ્વાભાવિક છે – ₹1.8 લાખ કરોડની વિશાળ કેન્દ્રીય સહાયની પ્રતિબદ્ધતા સાથે, શું આ યોજનાએ પોસાય તેવા આવાસની માંગને પહોંચી વળવા માટે અત્યાર સુધી ઇચ્છિત લક્ષ્ય હાંસલ કર્યું છે? શું PMAY-U ની સબસિડીનો બોજ ચિંતાનો વિષય છે?
PMAY-U ની ક્રેડિટ લિંક્ડ સબસિડી સ્કીમ (CLSS) ઘટક આર્થિક રીતે નબળા વિભાગ (EWS), નીચી અને મધ્યમ આવક જૂથો દ્વારા ઉછીના લીધેલી હાઉસિંગ લોન પર વ્યાજ દર સબવેન્શન ઓફર કરે છે. જોકે, ટાયર-1 શહેરોના મુખ્ય શહેરી કેન્દ્રોમાં ખાનગી આવાસ માટે સબવેન્શનની રકમ અપૂરતી છે. છેવટે, ટાયર-1 શહેરો હાઉસિંગના ઊંચા ભાવો દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ છે.
સરકાર સંચાલિત EWS પ્રોજેક્ટ્સ પર અમારું ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને, અમે તેમની આસપાસના બે વિશિષ્ટ મુદ્દાઓ જોઈએ છીએ. સૌપ્રથમ, આ પ્રોજેક્ટ્સ મુખ્યત્વે શહેરોની પરિઘમાં સ્થિત છે, જે શહેરના મુખ્ય આર્થિક કેન્દ્રોથી દૂર છે. બીજું, આ સ્થાનો પરિવહન જોડાણ અને અન્ય માળખાકીય સુવિધાઓના સામાન્ય અભાવ દ્વારા ચિહ્નિત થયેલ છે. આ સંયોજન આ હાઉસિંગ એકમો માટે લેનારાઓની અછતમાં પરિણમે છે. પરિણામે, આ એકમો સામાન્ય રીતે સતત વર્ષો સુધી ખરીદ્યા વિના રહે છે.
CLSS ઘટક સબસિડી બોજના સ્વરૂપમાં દેખીતી નાણાકીય અસર ધરાવે છે. જો કે, સામાન્ય EWS હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ્સમાં, ખાસ કરીને રાજ્ય સરકારો અને શહેર સત્તાવાળાઓ દ્વારા બાંધવામાં આવેલા પ્રોજેક્ટ્સમાં, CLSS સબવેન્શન એ એકમાત્ર ખર્ચ નથી જે સરકારે ઉઠાવવો પડે છે. દાખલા તરીકે, દિલ્હીમાં નરેલામાં EWS હાઉસિંગ યુનિટની કિંમત ₹5-6 લાખ છે. આ એ હકીકતને છુપાવે છે કે આવા વિશિષ્ટ એકમનો એકલા બાંધકામ ખર્ચ ₹6 લાખ જેટલો છે. જ્યારે સ્કેલ કામોની કિંમતમાં ઘટાડો કરે છે, ત્યારે ₹6 લાખની કિંમતની ટોચમર્યાદા સૂચવે છે કે શ્રમ અને મૂડી ખર્ચને ધ્યાનમાં લેવામાં આવતાં ન હોવાથી વ્યાપક ખર્ચ પરિબળને અવગણવામાં આવે છે. આ તે છે જે અનિવાર્યપણે રાજ્ય સ્તરની સબસિડી તરીકે ગણવામાં આવશે જે આખરે રાષ્ટ્રીય દેવુંમાં ઉમેરો કરે છે.
જ્યારે PMAY-U ગરીબો માટે આવાસનું વિતરણ કરી રહ્યું છે, ત્યારે ભારત જેવી ઉભરતી અર્થવ્યવસ્થાએ પણ આંતરિક હાઉસિંગ સમસ્યાઓને ઉકેલવા માટે હાઉસિંગ માર્કેટમાં સુધારા માટે નાણાકીય રીતે સક્ષમ વિકલ્પો વિશે જાગૃત રહેવું પડશે. આ યોજનાને સફેદ હાથી બનવાથી ટાળી શકાય છે, જો કે દેશના હાઉસિંગ માર્કેટ સાથે સંકળાયેલા આ ઊંડા મૂળના મુદ્દાઓને ઉકેલવા માટે યોગ્ય પગલાં લેવામાં આવે.
પરવડે તેવા આવાસ પુરવઠાના અભાવ પાછળનું મુખ્ય કારણ જમીનના ઊંચા ભાવ છે. આ સમસ્યાના નિવારણ માટે યોગ્ય નીતિગત ફેરફારો ઉકેલનો મુખ્ય ભાગ બની શકે છે. આ રીતે તાર્કિક પગલું એ એવી રીતોની કલ્પના કરવામાં આવશે કે જેના દ્વારા જમીનની કિંમતો તપાસી શકાય. આ ત્રણ પાયાના અભિગમ સાથે થઈ શકે છે – રહેણાંક હેતુઓ માટે જમીનનો પૂરતો પુરવઠો સુનિશ્ચિત કરવો; હાઉસિંગ એકમો વિકસાવવા માટે આ જમીનના કાર્યક્ષમ ઉપયોગની ખાતરી આપવા માટે નીતિઓ સુનિશ્ચિત કરવી; અને જમીન/મિલકતની ખરીદી સાથે સંકળાયેલા વ્યવહાર ખર્ચમાં ઘટાડો.
જમીનનો પૂરતો પુરવઠો જાળવવા માટે, રાજ્ય કક્ષાએ જમીન વપરાશ પરિવર્તન નીતિઓમાં જરૂરી ફેરફારો લાવવામાં આવે તે આવશ્યક છે. મોટાભાગના ભારતીય રાજ્યોમાં, જમીનના ઉપયોગના રૂપાંતરણ માટે બહુવિધ સ્તરના નો ઓબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ્સ (NOCs) જરૂરી છે. આ જટિલ અને ખર્ચ સઘન પ્રક્રિયા જમીનના ભાવમાં વધારો કરે છે. ગુજરાત અને કર્ણાટક જેવા ઘણા રાજ્યોએ નવીનતાઓ દ્વારા આ દિશામાં યોગ્ય પગલાં લેવાનું શરૂ કર્યું છે જેમ કે બહુહેતુક NA પ્રમાણપત્ર અભિગમ અથવા ઑનલાઇન જમીન ઉપયોગ રૂપાંતર પ્રક્રિયાઓ શરૂ કરવી. આવા પ્રયાસો અન્ય રાજ્યો દ્વારા નકલ કરી શકાય છે. જમીનના ઉપયોગના ફેરફારના મુદ્દાને ઉકેલવા માટેનું બીજું સંભવિત માપ એ રાજ્યોની લેન્ડ બેંકોમાં રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ માટે ચોક્કસ જમીન પાર્સલ નક્કી કરવાનું છે, જે તેમને જમીન ઉપયોગ પરિવર્તન પ્રક્રિયાઓ સાથે સંકળાયેલ સમય, પ્રયત્ન અને ખર્ચ બચાવશે.
ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI) નિયમો એ રૂમમાં અન્ય હાથી છે. જમીનની ઊંચી કિંમતો અને ઓછી જમીનની ઉપલબ્ધતા ધરાવતા વિસ્તારો માટે, ઊંચી FSI એક હદ સુધી શૂન્યતા ભરવામાં મદદ કરે છે. જો કે, મોટાભાગના ભારતીય શહેરોમાં, FSI હંમેશા નીચલી બાજુએ જાળવવામાં આવે છે (1-2), વધારાના કડક નિયમો સાથે. આ બાબતમાં મુંબઈ એકમાત્ર અપવાદ છે જ્યાં મહત્તમ અનુમતિપાત્ર FSI 4.5 છે. અન્ય મોટા એશિયન શહેરો જેવા કે શાંઘાઈ (FSI 13 છે) અને સિંગાપોર (FSI 25 છે) ની FSI સાથે સરખામણી કરવામાં આવે ત્યારે, વ્યક્તિ જુએ છે કે ત્યાં ઘણું બધું કરી શકાય છે.
જમીન/મિલકતની ખરીદી સાથે સંકળાયેલા વ્યવહાર ખર્ચ પણ પોસાય તેવા આવાસના છુપાયેલા ખર્ચમાં ઉમેરો કરે છે. તેમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, નોંધણી ફી, વકીલ અને રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટની ફી જેવી વિવિધ પ્રકારની ફીનો સમાવેશ થશે. ગ્લોબલ પ્રોપર્ટી ગાઈડ મુજબ, ભારતમાં 15% સુધીની હાઉસિંગની સૌથી વધુ ટ્રાન્ઝેક્શન કોસ્ટ છે. થાઈલેન્ડ (14%) અને મલેશિયા (8%) જેવા તેના તાત્કાલિક ASEAN પડોશીઓની તુલનામાં, અમે આ વિસંગતતાને ઠીક કરવા માટે જગ્યા જોઈએ છીએ.
PMAY-U ચોક્કસપણે એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ મોરચે ભારતમાં એક મહત્વપૂર્ણ અંતરને ભરી રહ્યું છે. જો કે, ભારત માટે એકંદરે નાણાકીય અસરોને જોતાં, સમજદારી સુનિશ્ચિત કરવા અને કાયમી ઉકેલો મેળવવા માટે પગલાં ચોક્કસપણે જરૂરી છે.
પ્રેરણા પ્રભાકર નેશનલ કાઉન્સિલ ઓફ એપ્લાઇડ ઇકોનોમિક રિસર્ચ (NCAER)માં એસોસિયેટ ફેલો છે. આ લેખમાં વ્યક્ત કરાયેલા વિચારો વ્યક્તિગત છે.